Darowizna mieszkania obciążonego kredytem CHF – co z roszczeniem wobec banku? Kto zachowuje prawo do wniesienia pozwu?

Wielu kredytobiorców, którzy posiadają kredyty powiązane z walutami obcymi (takimi jak frank szwajcarski, euro czy korona szwedzka), rozważa przekazanie zakupionej nieruchomości swoim dzieciom lub innym bliskim osobom w drodze darowizny. Motywacje bywają różne – od chęci zabezpieczenia przyszłości rodziny, po próbę „uporządkowania” spraw majątkowych.

Wokół tego tematu narosło jednak wiele mitów. Najgroźniejszy z nich głosi, że oddanie mieszkania komuś innemu zamyka drogę do wygranej z bankiem. Jako kancelaria prawna codziennie analizująca dokumenty kredytowe, w niniejszym opracowaniu wyjaśniamy, jak w świetle aktualnego orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wygląda relacja między własnością lokalu a statusem kredytobiorcy.

Własność nieruchomości a umowa kredytowa. Kluczowe rozróżnienie prawne

Aby dobrze zrozumieć istotę problemu, należy wyraźnie oddzielić od siebie dwie niezależne instytucje prawne: prawo własności nieruchomości oraz stosunek zobowiązaniowy wynikający z umowy kredytu.

• Darowizna (aspekt rzeczowy): Przenosi wyłącznie prawo własności mieszkania lub domu z darczyńcy na obdarowanego. Od momentu podpisania aktu notarialnego i dokonania wpisu w księdze wieczystej, właścicielem lokalu staje się nowa osoba.

• Kredyt (aspekt obligacyjny): Jest umową dwustronną zawartą pomiędzy bankiem a konkretnymi osobami fizycznymi (kredytobiorcami). To te osoby podpisały dokument, zaciągnęły dług i zobowiązały się do jego spłaty.

Fakt, że nieruchomość zmieniła właściciela, w żaden sposób automatycznie nie modyfikuje, ani tym bardziej nie unieważnia umowy kredytowej. Bank nie był stroną umowy darowizny, więc dla niego dłużnikiem nadal pozostaje ta sama osoba, która brała kredyt frankowy.

Zgodnie z art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego, oceny tego, czy umowa zawiera niedozwolone postanowienia umowne (tzw. klauzule abuzywne), dokonuje się według stanu z momentu jej zawarcia. Oznacza to, że późniejsze losy mieszkania – w tym jego darowanie – pozostają bez wpływu na fakt, że bank zastosował w umowie nieuczciwe, toksyczne mechanizmy przeliczeniowe. Wadliwość prawna umowy istnieje od samego początku i nie znika wraz ze zmianą właściciela nieruchomości.

Kto posiada legitymację procesową? Kto może złożyć pozew do sądu?

W języku prawniczym pojęcie „legitymacja procesowa” oznacza po prostu uprawnienie do występowania w procesie sądowym w charakterze powoda (osoby, która pozywa) lub pozwanego. Po dokonaniu darowizny klienci często pytają nas: „Kto teraz powinien pozwać bank? Ja, czy moje dziecko, które dostało mieszkanie?”.

Odpowiedź jest jednoznaczna: powodem w procesie przeciwko bankowi musi być kredytobiorca.

• Dlaczego kredytobiorca? Ponieważ to on spełniał świadczenia na rzecz banku – wpłacał raty, ponosił koszty prowizji i ubezpieczeń. To w jego majątku powstała szkoda wywołana realizacją nieuczciwej umowy.

• Dlaczego nie obdarowany? Osoba, która otrzymała mieszkanie w darowiźnie, nie stała się automatycznie stroną umowy kredytowej. Nie ma ona uprawnienia do żądania unieważnienia umowy kredytu frankowego, której nie podpisywała, ani do żądania zwrotu pieniędzy, których sama nie wpłacała.

Powyższe znajduje solidne oparcie w orzecznictwie najwyższych instancji sądowych. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 lutego 2021 r. (sygn. akt III CZP 11/20) wprost wskazał, że stronie, która spłacała kredyt oparty na nieważnej umowie, przysługuje samodzielne roszczenie o zwrot wszystkich wpłaconych środków.

Teoria dwóch kondykcji a darowizna mieszkania z kredytem frankowym

Co więcej, przełomowa Uchwała Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2024 r. (sygn. akt III CZP 25/22) ostatecznie ugruntowała tzw. teorię dwóch kondykcji. Oznacza ona, że w przypadku nieważności umowy kredytu frankowego powstają dwa zupełnie niezależne od siebie roszczenia:

1. Kredytobiorca ma prawo żądać od banku zwrotu sumy wszystkich wpłaconych rat i opłat okołokredytowych.
2. Bank ma prawo żądać od kredytobiorcy wyłącznie zwrotu kwoty czystego kapitału, który faktycznie wypłacił na początku.

Skoro są to roszczenia osobiste pomiędzy stronami umowy, darowizna nieruchomości niczego w tej mechanice nie zmienia. Jako kredytobiorca zachowujesz pełne prawo do walki o swoje pieniądze.

Co dzieje się z długiem i hipoteką po podpisaniu aktu notarialnego?

Przekazanie mieszkania w darowiźnie nie jest magicznym sposobem na pozbycie się długu w banku. Należy pamiętać o dwóch kluczowych kwestiach:

1. Odpowiedzialność osobista kredytobiorcy

Dopóki umowa kredytu CHF formalnie obowiązuje (nie została unieważniona przez sąd ani w pełni spłacona), to Ty jako kredytobiorca masz obowiązek co miesiąc przelewać raty do banku. Darowanie nieruchomości nie przenosi automatycznie obowiązku spłaty na nowego właściciela.

Aby obdarowany mógł oficjalnie przejąć kredyt, konieczne byłoby przeprowadzenie procedury tzw. przejęcia długu (zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego). Wymaga to jednak wyraźnej, pisemnej zgody banku. Bank przed wyrażeniem takiej zgody bada zdolność kredytową nowej osoby dokładnie tak samo, jak przy wnioskowaniu o nowy kredyt. W obecnych realiach rynkowych, przy sporach o kredyty waloryzowane do waluty obcej, banki niezwykle rzadko i niechętnie godzą się na takie operacje.

2. Odpowiedzialność rzeczowa obdarowanego (hipoteka)

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które „idzie za rzeczą”. Jest ona wpisana w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości i zabezpiecza interesy banku. Jeśli darujesz mieszkanie, nowy właściciel (np. Twoje dziecko) staje się tzw. dłużnikiem rzeczowym banku.

Oznacza to, że gdyby kredyt frankowy przestał być spłacany, bank mógłby teoretycznie dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio z tej nieruchomości, niezależnie od tego, że jej właścicielem jest już ktoś inny. Dlatego w przypadku unieważnienia umowy kredytowej przez sąd, konieczne jest przeprowadzenie procedury wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, aby w pełni uwolnić nieruchomość od obciążeń na rzecz banku.

Rozliczenie finansowe z bankiem po unieważnieniu umowy a darowizna

Kiedy sąd prawomocnie uzna umowę kredytową za nieważną, dochodzi do tzw. rozliczenia stron na zasadzie przepisów o nienależnym świadczeniu (art. 405 w zw. z art. 410 Kodeksu cywilnego). Jak wspomniano wyżej, proces ten przebiega wyłącznie pomiędzy bankiem a kredytobiorcą.

Wielu klientów obawia się, czy fakt dokonania darowizny nie wpłynie negatywnie na zakres finansowego rozliczenia. Warto tu przywołać stanowisko unijne. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w głośnym i niezwykle korzystnym dla konsumentów wyroku z dnia 15 czerwca 2023 r. (sprawa C-520/21) kategorycznie stwierdził, że prawo europejskie (Dyrektywa 93/13/EWG) stoi na straży ochrony konsumenta. Banki nie mają prawa żądać od kredytobiorców żadnych dodatkowych opłat, rekompensat czy wynagrodzenia za tzw. „korzystanie z kapitału”.

Również Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu z kwietnia 2024 roku potwierdził, że brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych do tego, by bank zarabiał na unieważnionej z jego winy umowie. Rozliczenie jest proste: bank oddaje wszystko, co od Ciebie otrzymał (raty kapitałowe, raty odsetkowe, opłaty), a Ty oddajesz bankowi tylko tyle, ile fizycznie pożyczyłeś. Fakt, że kupione za te pieniądze mieszkanie zostało podarowane osobie trzeciej, nie uprawnia banku do żądania jakichkolwiek dodatkowych kwot od Ciebie ani od obdarowanego.

Praktyczna checklista dla kredytobiorcy przed dokonaniem darowizny

Zanim podejmiesz ostateczną decyzję i udasz się do notariusza w celu przepisania nieruchomości, jako doświadczeni praktycy rekomendujemy rzetelne zweryfikowanie poniższych aspektów:

Niezależnie od tego, czy kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich, euro czy w mniej popularnych koronach szwedzkich, kluczem do sukcesu jest zawsze indywidualne zbadanie konkretnych zapisów umownych.

Darowizna mieszkania obciążonego kredytem CHF – podsumowanie

Podsumowując, darowizna mieszkania obciążonego kredytem waloryzowanym do waluty obcej nie zamyka, ani nie blokuje drogi do wygrania procesu z bankiem. Prawo do ochrony przed nieuczciwymi warunkami umownymi jest prawem osobistym konsumenta, które przysługuje mu na mocy prawa krajowego (art. 385¹ Kodeksu cywilnego) oraz prawa unijnego (Dyrektywa 93/13).

Niniejsze opracowanie ma charakter wyłącznie informacyjny oraz edukacyjny i nie powinno być traktowane jako indywidualna porada prawna dla Twojej sprawy. Każda umowa kredytowa oraz sytuacja majątkowa wymaga odrębnej, szczegółowej analizy przeprowadzonej przez adwokata lub radcę prawnego na podstawie kompletnej dokumentacji.